Betaalde rente
De rente die je betaalt over de lening is aftrekbaar als aan de voorwaarden is voldaan. De rentevergoeding die je in deze periode op het verbouwingsdepot ontvangt, hoeft volgens de zesmaandsgoedkeuring niet te worden afgetrokken.
Bouwdepot · Belasting · Praktijkvoorbeeld
Hypotheekrenteaftrek bij een bouwdepot in 2026
Wanneer trek je de betaalde rente af, wanneer moet je de rentevergoeding uit het depot verrekenen en wat is anders bij nieuwbouw? Deze gids zet de regels in de juiste volgorde.
Stap 1
Wanneer hoort een lening bij de eigen woning?
Voor renteaftrek moet het geleende geld aantoonbaar zijn gebruikt voor het kopen, onderhouden of verbeteren van de woning die fiscaal als je eigen woning geldt. Een nieuwe lening of verhoging vanaf 1 januari 2013 moet in beginsel binnen dertig jaar ten minste annuïtair of lineair worden afgelost. Voor oudere leningdelen kunnen overgangsregels gelden.
Een bouwdepot verandert die basisvoorwaarde niet. Het depot is een tijdelijke rekening waaruit de bank goedgekeurde bouwtermijnen of verbouwingsfacturen betaalt. Bewaar daarom de offerte, leenovereenkomst, facturen, betaalbewijzen en depotafschriften. Daarmee kun je laten zien welk bedrag werkelijk aan de woning is besteed.
Stap 2
Verbouwingsdepot: de eerste 24 maanden
Betaald min ontvangen
Vanaf maand zeven gaat de ontvangen depotrente wél af van de betaalde rente. Alleen het positieve verschil is dan de rente die je binnen de depotregeling als aftrekpost gebruikt.
Regime verandert
Het ongebruikte depotdeel en het bijbehorende leningdeel vallen niet meer automatisch onder de tweejaarsregeling. Voor later werkelijk aan de verbouwing besteed geld kan de rente weer aftrekbaar zijn; een ongebruikt saldo kan in box 3 terechtkomen.
De tweejaarstermijn begint bij het openen van het verbouwingsdepot. Kies je ervoor de tweejaarsregeling niet toe te passen, dan is alleen rente over het aantoonbaar al bestede deel relevant. De aangifte rekent het depot op basis van je ingevulde gegevens verder uit.
Belangrijk verschil
Nieuwbouwdepot: meteen salderen
Bij nieuwbouw is de fiscale behandeling niet gelijk aan die van een verbouwing van een bestaande woning. De zesmaandsgoedkeuring geldt niet voor een nieuwbouwdepot. De betaalde rente wordt vanaf het begin verminderd met de rente die je over het depotsaldo ontvangt.
Een nieuwbouwdepot kan onder voorwaarden maximaal twee jaar samen met de schuld in box 1 worden behandeld. Het moet onder meer gaan om een geblokkeerde rekening voor bouwtermijnen van een woning in aanbouw. Een gewone vrij opneembare spaarrekening is daarvoor niet genoeg.
Rekenvoorbeeld
Waarom ontvangen depotrente verschil maakt
Stel: je leent € 50.000 voor een verbouwing tegen 4% rente. In een vereenvoudigd eerste jaar betaal je € 2.000 rente en ontvang je € 1.400 rente over het aflopende depotsaldo. We verdelen beide bedragen voor dit voorbeeld gelijk over het jaar.
- Eerste zes maanden verbouwingsdepot: € 1.000 betaalde rente; de € 700 ontvangen rente hoeft in deze periode niet te worden verrekend.
- Volgende zes maanden: € 1.000 betaalde rente min € 700 ontvangen rente = € 300.
- Indicatieve renteaftrekpost over jaar 1: € 1.000 + € 300 = € 1.300, vóór het eigenwoningforfait en andere persoonlijke correcties.
Was hetzelfde voorbeeld een nieuwbouwdepot, dan wordt de ontvangen € 1.400 vanaf het begin verrekend en resteert in dit sterk vereenvoudigde voorbeeld € 600. Werkelijke bedragen hangen af van opnames, dagstanden, betaalmomenten en de administratie van je geldverstrekker.
Niet hetzelfde als een percentage
Van aftrekbare rente naar echt belastingeffect
Een aftrekpost van € 1.300 betekent niet automatisch € 1.300 terug. De aftrek verlaagt het belastbare inkomen. Voor iemand die in 2026 de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt, zijn de eerste twee box-1-tarieven 35,75% en 37,56%. Voor een hoog inkomen is het voordeel van de eigenwoningaftrek maximaal 37,56%.
Daar staat het eigenwoningforfait tegenover zodra dat voor jouw woonsituatie geldt. Bij weinig rente kan ook de afbouw van de aftrek wegens geen of een kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen) meespelen. Heffingskortingen, een fiscale partner, inkomen rond een schijfgrens en de periode waarin je de woning werkelijk bewoont kunnen het uiteindelijke resultaat veranderen.
Eenmalige kosten
Wat is vaak wel en niet aftrekbaar?
Vaak wel, voor zover gekoppeld aan de eigenwoningschuld
- advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek;
- notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte;
- taxatiekosten die nodig zijn voor de lening;
- kosten voor de aanvraag van NHG;
- kosten van een nieuwbouw- of verbouwingsdepot.
Niet als financieringskost aftrekbaar
- makelaarskosten voor de aankoop;
- overdrachtsbelasting;
- notariskosten voor de koopakte;
- de verbouwingskosten zelf;
- aflossing van de hypotheek.
Alleen het deel dat hoort bij de eigenwoningschuld telt mee. Gebruik je een deel van de lening voor iets anders, dan zijn rente en kosten over dat deel niet automatisch aftrekbaar.
Praktische controle
Checklist voor je administratie
- Bewaar de hypotheekofferte, leenovereenkomst en depotvoorwaarden.
- Bewaar facturen, bonnen en betaalbewijzen per verbouwingsonderdeel.
- Download de jaaropgave en depotafschriften met betaalde én ontvangen rente.
- Noteer de openingsdatum van het depot; die bepaalt de zes- en vierentwintigmaandsmomenten.
- Controleer of de factuurnaam, woning en omschrijving logisch bij het verbouwingsplan passen.
- Laat een bijzondere situatie controleren, bijvoorbeeld bij een fiscale partner, verhuizing, overwaarde, familielening of gemengd gebruik van de lening.
Primaire bronnen