1. Tel je rente van het jaar op
Alleen de rente is aftrekbaar, niet de aflossing. Het bedrag staat op de jaaropgaaf van je geldverstrekker. In het jaar van afsluiten komen daar de financieringskosten bij.
Hypotheekrenteaftrek berekenen
Reken uit wat je in 2026 per maand terugkrijgt en wat je netto maandlast wordt, met je inkomen, je WOZ-waarde en het eigenwoningforfait. Verderop staan de regels die gelden als je een bouwdepot hebt.
Dit krijg je per maand terug door hypotheekrenteaftrek Regels 2026
–per maand, jaar 1
De berekening wordt geladen.
- Netto maandlast
- –rente en aflossing, na belastingvoordeel
- Bruto maandlast
- –rente en aflossing, vóór belasting
- Belastingvoordeel per jaar
- –in het eerste jaar
- Je krijgt terug
- –
Je krijgt dit bedrag na je aangifte in één keer terug. Met een voorlopige aanslag betaalt de Belastingdienst het in maandelijkse termijnen uit. Een indicatie, geen aangifte: andere aftrekposten en inkomen in box 2 en 3 zijn niet meegerekend.
Je hypotheekrenteaftrek wordt elk jaar kleiner
Per maand, regels van 2026
Je lost af, dus je betaalt elk jaar minder rente. Daardoor krimpt de aftrek, terwijl het eigenwoningforfait gelijk blijft. Elke staaf is wat je in dat jaar bruto aan rente en aflossing betaalt; het lichte deel krijg je terug.
- Netto zelf betalen
- Terug van de belasting
- Extra belasting over je woning
- Bruto per maand
- –
- Terug per maand
- –
- Netto per maand
- –
TabelDezelfde cijfers als de grafiek, jaar voor jaar
| Jaar | Rente dat jaar | Voordeel dat jaar | Bruto /mnd | Terug /mnd | Netto /mnd |
|---|
De grafiek houdt de regels van 2026, je inkomen en je WOZ-waarde alle jaren gelijk. Dat is een vergelijking, geen voorspelling: tarieven en het forfait worden elk jaar opnieuw vastgesteld.
Uitgangspunten
Waarmee deze berekening wel en niet rekent
Jouw invoer
De regels van 2026
- Belasting in box 1: 35,75% tot € 38.883, 37,56% tot € 78.426 en 49,50% daarboven.
- Hypotheekrente en financieringskosten tellen voor hooguit 37,56%.
- Met de AOW-leeftijd is het tarief in de eerste schijf 17,85%.
- Eigenwoningforfait: 0,35% van de WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000.
- Is het forfait hoger dan je rente, dan vervalt 71,867% van het verschil (de regeling-Hillen).
- Algemene heffingskorting: € 3.115, min 6,398% per euro verzamelinkomen boven € 29.736. De aftrek verlaagt je inkomen, dus er komt korting bij.
Dit zit er niet in
- Andere heffingskortingen dan de algemene, zoals de ouderenkorting. De arbeidskorting verandert niet door de aftrek.
- Andere aftrekposten, inkomen in box 2 en 3, en toeslagen.
- Leningen van vóór 2013 en aflossingsvrije delen, die eigen regels hebben.
- De termijnen bij een bouwdepot. Die staan hieronder.
Kort uitgelegd
Hoe wordt hypotheekrenteaftrek berekend?
2. Trek het eigenwoningforfait eraf
Je telt een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen op: bij de meeste woningen 0,35%. Bij een hoge WOZ-waarde en een kleine hypotheek kan het forfait de aftrek grotendeels opeten. Daarom vraagt deze berekening naar je WOZ-waarde.
3. Reken met je eigen tarief, tot 37,56%
Over wat overblijft betaal je minder belasting, tegen het tarief van je schijf. Het aftrektarief is niet altijd je belastingtarief: ook in de hoogste schijf telt je rente in 2026 voor maximaal 37,56%, terwijl het forfait daar tegen 49,50% wordt belast.
4. Tel de extra heffingskorting erbij
De algemene heffingskorting wordt kleiner naarmate je inkomen hoger is. Door de aftrek daalt je inkomen, en krijg je dus een stukje korting terug: in 2026 ruim 6 cent per euro aftrek, bij een inkomen tussen € 29.736 en € 78.426. Daardoor komt er bij een middeninkomen meer terug dan 37,56%.
De Hillen-aftrek verdwijnt
Is je rente lager dan het eigenwoningforfait, dan streept de regeling-Hillen in 2026 nog 71,867% van het verschil weg. Dat percentage daalt elk jaar met 4,8 procentpunt; per 1 januari 2041 is de regeling verdwenen.
Bouwdepot
Hypotheekrenteaftrek bij een bouwdepot
Bij een verbouwingsdepot mag je de betaalde rente de eerste zes maanden onder voorwaarden volledig meenemen; in de achttien maanden daarna trek je de ontvangen depotrente ervan af. Bij een nieuwbouwdepot geldt die uitzondering niet: daar wordt vanaf het begin gesaldeerd.
Voor renteaftrek moet het geleende geld aantoonbaar zijn gebruikt voor het kopen, onderhouden of verbeteren van de woning die fiscaal als je eigen woning geldt. Een bouwdepot verandert die basisvoorwaarde niet: het is een tijdelijke rekening waaruit de bank goedgekeurde facturen betaalt. Bewaar daarom altijd de bewijsstukken waarmee je het gebruik van de lening kunt aantonen.
Verbouwingsdepot
Drie perioden, drie regels
De termijnen tellen vanaf de dag dat je depot wordt geopend. Noteer die datum, want alles hangt eraan.
Maand 1 – 6
Betaalde rente
De rente die je over de lening betaalt is aftrekbaar. De rente die je in deze periode over het depot ontvangt, hoef je daar niet van af te trekken.
Maand 7 – 24
Betaald min ontvangen
Vanaf maand zeven gaat de ontvangen depotrente wél af van de betaalde rente. Alleen wat overblijft is aftrekbaar.
Na maand 24
De aftrek stopt
Over het deel van de lening dat nog in depot staat is de rente niet meer aftrekbaar, en de rente die je ontvangt is niet belast. Dat deel hoort dan in box 3. Besteed je het geld daarna alsnog aan de verbouwing, dan is de rente over dat deel weer aftrekbaar.
Let op: die fiscale tweejaarstermijn staat los van de looptijd die je bank hanteert. Die loopt van 18 tot 42 maanden, afhankelijk van de aanbieder. Bekijk de looptijd per geldverstrekker: een depot dat nog open staat, is dus niet automatisch nog fiscaal gunstig.
Nieuwbouw
Bij nieuwbouw wordt meteen gesaldeerd
De fiscale behandeling van een nieuwbouwdepot is niet gelijk aan die van een verbouwing. De zesmaandsgoedkeuring geldt hier niet: de ontvangen depotrente wordt vanaf het begin verrekend met de betaalde rente.
Een nieuwbouwdepot kan onder voorwaarden maximaal twee jaar samen met de schuld in box 1 worden behandeld. Het moet daarbij onder meer gaan om een geblokkeerde rekening die voor de bouw is bestemd.
Rekenvoorbeeld
Waarom de ontvangen depotrente verschil maakt
Sterk vereenvoudigd: € 50.000 geleend tegen 4%, eerste jaar € 2.000 rente betaald en € 1.400 ontvangen over het aflopende depot.
- Als verbouwingsdepot, eerste zes maanden: betaalde rente, ontvangen rente niet verrekend
- € 1.000
- Volgende zes maanden: € 1.000 betaald min € 700 ontvangen
- € 300
- Indicatieve aftrekpost over jaar 1
- € 1.300
Was hetzelfde voorbeeld een nieuwbouwdepot, dan wordt de ontvangen € 1.400 vanaf het begin verrekend en resteert er in dit vereenvoudigde voorbeeld € 600. Meer dan een halvering, bij verder identieke bedragen.
Bedragen zijn vóór het eigenwoningforfait en andere persoonlijke correcties. Hanteert je aanbieder helemaal geen depotvergoeding, dan valt de te verrekenen post weg. Controleer wat je bank doet.
Let op
Een aftrekpost is geen teruggave
Een aftrekpost van € 1.300 betekent niet € 1.300 terug. De aftrek verlaagt je belastbare inkomen, en het tarief waartegen dat telt is in 2026 maximaal 37,56%. Daar staat bovendien het eigenwoningforfait tegenover.
Bij weinig rente kan de afbouw van de Hillen-aftrek er zelfs voor zorgen dat je per saldo méér betaalt. Reken je eigen situatie door met de rekentool bovenaan deze pagina, die je inkomen en WOZ-waarde meeneemt. Die tool berekent geen volledige aangifte.
Eenmalige kosten
Wat is vaak wel en niet aftrekbaar?
Vaak wel, voor zover gekoppeld aan de eigenwoningschuld
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
- Notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- Taxatiekosten die nodig zijn voor de lening
- Kosten voor de aanvraag van NHG
- Kosten van een nieuwbouw- of verbouwingsdepot
Niet als financieringskost aftrekbaar
- Makelaarskosten voor de aankoop
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten voor de koopakte
- De verbouwingskosten zelf
- Aflossing van de hypotheek
Alleen het deel dat bij de eigenwoningschuld hoort telt mee. Gebruik je een deel van de lening voor iets anders, dan zijn rente en kosten over dat deel niet automatisch aftrekbaar.
Praktische controle
Checklist voor je administratie
- Bewaar de hypotheekofferte, leenovereenkomst en depotvoorwaarden.
- Bewaar facturen, bonnen en betaalbewijzen per verbouwingsonderdeel.
- Download de jaaropgave en depotafschriften met betaalde én ontvangen rente.
- Noteer de openingsdatum van het depot; die bepaalt de zes- en vierentwintigmaandsmomenten.
- Controleer of factuurnaam, woning en omschrijving logisch bij het verbouwingsplan passen.
- Laat een bijzondere situatie controleren: fiscale partner, verhuizing, overwaarde, familielening of gemengd gebruik van de lening.
Veelgesteld
Vragen over hypotheekrenteaftrek
Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg ik in 2026?
In 2026 is hypotheekrente aftrekbaar tegen maximaal 37,56%. Eerst gaat het eigenwoningforfait van je rente af: bij de meeste woningen 0,35% van de WOZ-waarde. Over wat overblijft krijg je het tarief van je belastingschijf terug, met een maximum van 37,56%.
Hoe lang heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?
Maximaal dertig jaar per lening. Voor een lening die je vanaf 2013 hebt afgesloten moet je die bovendien in hooguit dertig jaar ten minste annuïtair aflossen.
Is de rente over een bouwdepot aftrekbaar?
Ja, onder voorwaarden en hooguit twee jaar. Bij een verbouwingsdepot hoef je de eerste zes maanden de ontvangen depotrente niet af te trekken van de betaalde rente; daarna wel. Bij een nieuwbouwdepot wordt vanaf het begin verrekend.
Wat is de Hillen-aftrek in 2026?
Is je eigenwoningforfait hoger dan je aftrekbare kosten, dan vervalt in 2026 71,867% van het verschil. De regeling wordt elk jaar verder afgebouwd en verdwijnt per 1 januari 2041.
Verder
Wat je hierna kunt doen
Bouwdepot berekenenWat je depot per maand kost, tijdens en na de verbouwing.
Renteverlies berekenenHet verschil tussen betaalde rente en ontvangen depotvergoeding.
Zeven fouten voorkomenOnder meer het door elkaar halen van betaalde rente, depotrente en aftrek.
Nieuwbouw doorrekenenJe maandlast per bouwmaand, en wanneer hij piekt.
Algemene informatie, geen fiscaal advies. Fiscale regels kennen uitzonderingen en hangen af van je persoonlijke situatie. Laat bijzondere gevallen controleren door een belastingadviseur.
Bronnen, geraadpleegd op 9 oktober 2026: de Belastingdienst over aftrek bij een verbouwingsdepot, de tariefsaanpassing eigen woning, geen of een kleine eigenwoningschuld en de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek; en het standpunt van de kennisgroep over de zesmaandsgoedkeuring bij nieuwbouw. Zie ook onze methodologie. Is een regel gewijzigd? Laat het weten.